|
aus den Entscheidungsgründen: |
|
"... wonach ein Beratungsvertrag zustande kommen kann,
wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen
dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, Urteil
vom 14.03.2003, V ZR 308/02, NJW 2003,1811,1812;
Urteil vom 08.10.2004, V ZR 18/04, WM 2004,2349,2351),
was der Senat insbesondere bei von dem Verkäufer vorgelegten
Berechnungsbeispielen über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs
angenommen hat, die den Käufer zum Vertragsabschluss
bewegen sollen (Senat, BGHZ 140,111,115; 156,371,374; Urteil vom 06.04.2001, V ZR 402/99,
NJW 2001,2021; Urteil vom 14.03.2003, V ZR 308/02).
(...)
Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger
Information über die tatsächlichen Umstände, die für
den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder
sein können (...). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken
sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent
erbringen muss, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und
halten zu können. Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands
bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer
von der Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln
erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156,371,377). Bei der Berechnung des Eigenaufwands
muss der Verkäufer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits
abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten
berücksichtigen (Senat, BGHZ 156,371,378). Schließt der Käufer auf Empfehlung
des Beratenden - wie hier - einen Mietpoolvertrag ab, durch den die
am Mietpoolvertrag Beteiligten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung
des jeweiligen Sondereigentums übernehmen, muss der Beratende
bei der Berechnung des Eigenaufwands auch das damit verbundene Kostenrisiko,
etwa in Form einer angemessenen Rücklage für die Instandhaltung
des Sondereigentums, berücksichtigen (Senat, BGHZ 156,371,378). Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er
ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild
der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch
zum Vertragsschluß veranlasst (vgl. Senat, Urteil vom 15.10.2004, V ZR 223/03)." |
|
| |