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aktuell:
BGH, Urteile vom 03.06.08
(zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen)
BGH, Beschluss vom 05.05.08
(neue EuGH-Vorlage zum Widerruf der Fondsbeteiligung)
EuGH, Urteil vom 10.04.08
(kein Widerrufsrecht nach vollständiger Vertragserfüllung)
BGH, Urteil vom 26.02.08
(OLG Bremen aufgehoben)
BGH, Badenia-Urteil vom 20.03.07
(institutionalisiertes Zusammenwirken)


Schrottimmobilien

Rückabwicklung von Immobiliengeschäften

 

Diese Seiten richten sich vorrangig an geprellte Immobilienerwerber,
die quasi an der Haustür eine Wohnung, ein Grundstück oder eine Beteiligung an einem Immobilienfonds erworben haben
.

Für die Betroffenen bestehen in Einzelfällen Chancen, die erworbene "Schrottimmobilie" wieder loszuwerden;
dies gilt insbesondere in folgenden Fällen:

  • Haustürfälle

    Der Kreditvertrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs wurde Ihnen als sog. Haustürgeschäft vermittelt und Sie wurden dabei nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt.
     
  • Vollmachtsfälle

    Sie haben den Kreditvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern Sie haben hierfür einem Treuhänder eine Vollmacht erteilt.
     
  • Schadensersatz

    Sie wurden bei Abschluss des Kaufvertrages oder des Kreditvertrages über einen wesentlichen Gesichtspunkt getäuscht oder nicht ausreichend aufgeklärt.
     

Eine Übersicht über die aktuelle Schrottimmobilien-Rechtsprechung finden Sie hier.

Diese Seiten können nur einen groben Überblick über die Rechtslage geben.

Betroffene sollten umfassenden individuellen Rechtsrat einholen.

Deshalb: mein Angebot für Sie

 

Haustürfälle

Der Kreditvertrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs wurde als sog. Haustürgeschäft vermittelt und der Verbraucher wurde dabei nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt.

Dann kann der Kreditvertrag grundsätzlich auch noch Jahre später widerrufen werden; dies ergibt sich aus einem Grundsatzurteil des Europäischen Gerichtshofs. Allerdings hat der Europäische Gerichtshof inzwischen auch entschieden, dass das Widerrufsrecht erlöschen kann, wenn das Darlehen vollständig zurückbezahlt ist.

Das Widerrufsrecht führt aber in den meisten Fällen noch nicht zum Ziel. Entscheidend und (deshalb) besonders umstritten sind nämlich die Rechtsfolgen, die sich aus einem solchen Widerruf ergeben.

Mit dem (wirksamen) Widerruf wird der Kreditvertrag unwirksam, die "empfangenen Leistungen" müssen zurückgewährt werden. Die entscheidende Frage lautet: Was hat der Verbraucher aufgrund des Kreditvertrages "empfangen", das Geld oder die Schrottimmobilie? Im ersten Fall muss der Verbraucher den gesamten Kredit (und dies auch noch auf einen Schlag, also unter Wegfall der Ratenzahlung) an die Bank zurückbezahlen, im zweiten Fall kann der Verbraucher die Bank stattdessen auf die Schrottimmobilie verweisen.

Es ist unschwer zu erraten, welche Lösung die Banken bevorzugen.
Und wie entscheidet der XI. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof (Bankensenat) diese Fälle in ständiger Rechtsprechung?

In der Regel zu Gunsten der Banken:
"Im Fall des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages hat der Darlehensgeber Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages und dessen marktübliche Verzinsung, auch wenn die Darlehensvaluta dem Darlehensnehmer nicht unmittelbar zugeflossen, sondern weisungsgemäß auf ein Treuhänderkonto überwiesen worden ist."

Ausnahmsweise zu Gunsten der Verbraucher:
"Wenn der (...) widerrufene Darlehensvertrag und der finanzierte Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft (...) bilden, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht."

Nach dieser Rechtsprechung des XI. Zivilsenates kommt es also darauf an: Realkredit oder verbundenes Geschäft? Davon hängt in den Haustürfällen (fast) alles ab.

Beim verbundenen Geschäft werden der Kreditvertrag und das finanzierte Geschäft (also der Kaufvertrag oder der Fondsbeitritt) als Einheit behandelt. Dann hat der Verbraucher gerade nicht das Darlehen "empfangen", sondern die Schrottimmobilie; er muss dann nach einem (wirksamen) Widerruf auch nur diese Schrottimmobilie an die Bank zurückgewähren.

Das Problem: Der XI. Zivilsenat mag anscheinend keine verbundenen Geschäfte. Deshalb soll gar nie nicht und überhaupt gar nie ein verbundenes Geschäft vorliegen, wenn es sich bei dem Darlehen um einen sog. Realkredit handelt. Realkredit bedeutet, dass das Darlehen durch eine sog. Grundpfandrecht abgesichert ist, d.h. durch eine Hypothek oder eine Grundschuld. Dumm nur, dass Kredite zur Finanzierung eines Grundstückserwerbs fast immer durch ein Grundpfandrecht abgesichert werden, dass es sich hier also regelmäßig um Realkredite handelt.

U.a. das Landgericht Hamburg hat eindrucksvoll nachgewiesen, dass dieser grundsätzliche Ausschluss des verbundenen Geschäfts bei Realkrediten und insbesondere die Begrüdung des XI. Zivilsenates nicht haltbar sind. Das hilft aber nicht weiter, weil sich der XI. Zivilsenat hierdurch nicht von seiner Linie abbringen lässt.

Der II. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof hatte die Rechtsfolgen des Widerrufs noch erheblich verbraucherfreundlicher beurteilt. Das hilft aber auch nicht (mehr) weiter, weil für die Schrottimmobilien-Fälle inzwischen nur noch der XI. Zivilsenat zuständig ist.

Der Europäische Gerichtshof hat deutlich klargestellt, dass das Ergebnis des XI. Zivilsenates, wonach der Widerruf des Kreditvertrages in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle sinnlos bzw. für den Verbraucher sogar nachteilig ist, mit der EG-Haustürgeschäfte-Richtlinie nicht vereinbar ist. Dies könnte weiterhelfen, nachdem sich der XI. Zivilsenat zwar einerseits durch die Urteile des Europäischen Gerichtshofs sogar "bestätigt" sieht, andererseits aber eben diese Urteile zum Anlass genommen hat, seine Rechtsprechung in den Schrottimmobilien-Fällen "zu ergänzen".

Diese Ergänzung der Rechtsprechung betrifft zwar (zumindest auf den ersten Blick) natürlich nicht den grundsätzliche Ausschluss des verbundenen Geschäfts bei Realkrediten; dieser Ausschluss ist anscheinend in Beton gemeißelt und unabänderlich. Der Verbraucher kann jetzt aber der Bank (auch) solche Schadensersatzansprüche entgegenhalten, die das aus-Gründen-des-Realkredites-nicht-verbundene-finanzierte-Geschäft betreffen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, insbesondere wenn die Bank mit dem Verkäufer / Vermittler in "institutionalisierter Art und Weise" zusammengewirkt hat.

Außerdem kann gegen die Bank ein Schadensersatzanspruch bestehen, weil der Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt wurde. Die Einzelheiten hierzu sind noch unklar.

Wenn auch dies nicht weiterhilft, dann ist in den Haustürfällen außerdem zu beachten, dass nicht überall dort, wo Realkredit draufsteht, auch ein Realkredit drin ist. Um das verbundene Geschäft auszuschließen, muss der Kredit außerdem "zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite und deren Zwischenfinanzierung üblichen Bedingungen" gewährt worden sein (§ 3 Abs.2 Nr.2 VerbrKrG). Diese Bedingungen sind z.B. dann nicht üblich, wenn die Kreditzinsen die von der Deutschen Bundesbank für Realkredite ermittelten Streubreitengrenzen deutlich überschreiten. Dies sollte in jedem Einzelfall überprüft werden.

Außerdem ist zu klären, an wen das Darlehen ausgezahlt wurde und wer die Auszahlung veranlasst hat. Wenn der Verbraucher die Bank nicht selbst zur Auszahlung angewiesen hat, dann sollte geklärt werden, ob derjenige, der diese Auszahlung veranlasst war, hierzu überhaupt berechtigt war (siehe hierzu Vollmachtsfälle).

-->  Einzelheiten zu den Haustürfällen


Vollmachtsfälle

Der Verbraucher hat den Kreditvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern er hat hierfür einem Treuhänder eine Vollmacht erteilt.

Dann spricht in den Schrottimmobilien-Fällen einiges dafür, dass die Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt und deshalb unwirksam ist. Dann kann auch der Darlehensvertrag unwirksam sein. Dies hängt insbesondere davon ab, ob sich die Bank auf den sog. Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht berufen kann.

-->  Einzelheiten zu den Vollmachtsfällen


Schadensersatz

Der Verbraucher wurde bei Abschluss des Kaufvertrages oder des Kreditvertrages über einen wesentlichen Gesichtspunkt getäuscht oder nicht ausreichend aufgeklärt.

Hier geht es insbesondere darum, ob die Bank eine Aufklärungspflicht verletzt hat, und/oder ob der Verbraucher evtl. Täuschungshandlungen des Verkäufers / Vermittlers auch der Bank entgegenhalten kann.

-->  Einzelheiten zum Schadensersatz


Verjährung

In allen Schrottimmobilien-Fällen ist außerdem zu beachten, dass seit 2002 kürzere Verjährungsfristen gelten.

-->  Einzelheiten zur Verjährung

 
noch Fragen?   Rechtsanwalt Maier, 73728 Esslingen - Arbeitsrecht, Mietrecht, Inkasso, Gesetze, Tarifverträge     Rechtsberatung  


Rechtsanwalt Arne Maier, Am Kronenhof 2, 73728 Esslingen

 

   
  
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Schadensersatz

Urteile

EuGH, 10.04.08
EuGH, 25.10.05
EuGH, 13.12.01
BGH, 03.06.08
BGH, 05.05.08
BGH, 26.02.08
BGH, 06.11.07
BGH, 20.03.07
BGH, 19.09.06
BGH, 16.05.06
BGH, 25.04.06
BGH, 14.06.04
BGH, 09.04.02

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