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Diese Seiten richten sich vorrangig an geprellte Immobilienerwerber,
die quasi an der Haustür eine Wohnung,
ein Grundstück oder eine Beteiligung an einem Immobilienfonds
erworben haben.
Für die Betroffenen bestehen in Einzelfällen Chancen,
die erworbene "Schrottimmobilie" wieder loszuwerden;
dies gilt insbesondere in folgenden Fällen:
- Haustürfälle
Der Kreditvertrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs wurde Ihnen
als sog. Haustürgeschäft vermittelt und Sie wurden dabei
nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht nach dem
Haustürwiderrufsgesetz belehrt.
- Vollmachtsfälle
Sie haben den Kreditvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern Sie haben
hierfür einem Treuhänder eine Vollmacht erteilt.
- Schadensersatz
Sie wurden bei Abschluss des Kaufvertrages oder des Kreditvertrages über einen
wesentlichen Gesichtspunkt getäuscht oder nicht ausreichend aufgeklärt.
Eine Übersicht über die aktuelle Schrottimmobilien-Rechtsprechung
finden Sie hier.
Diese Seiten können nur einen groben Überblick über die Rechtslage geben.
Betroffene sollten umfassenden individuellen Rechtsrat einholen.
Deshalb: mein Angebot für Sie
Haustürfälle
Der Kreditvertrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs wurde
als sog. Haustürgeschäft vermittelt und der Verbraucher
wurde dabei nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht nach dem
Haustürwiderrufsgesetz belehrt.
Dann kann der Kreditvertrag grundsätzlich auch noch Jahre später
widerrufen werden; dies ergibt sich aus einem Grundsatzurteil des Europäischen Gerichtshofs.
Allerdings hat der Europäische Gerichtshof inzwischen
auch entschieden, dass das Widerrufsrecht erlöschen kann,
wenn das Darlehen vollständig zurückbezahlt ist.
Das Widerrufsrecht führt aber in den meisten Fällen noch nicht zum Ziel.
Entscheidend und (deshalb) besonders umstritten sind nämlich
die Rechtsfolgen, die sich aus einem solchen Widerruf ergeben.
Mit dem (wirksamen) Widerruf wird der Kreditvertrag unwirksam, die "empfangenen
Leistungen" müssen zurückgewährt werden. Die entscheidende Frage lautet:
Was hat der Verbraucher aufgrund des Kreditvertrages "empfangen",
das Geld oder die Schrottimmobilie? Im ersten Fall muss
der Verbraucher den gesamten Kredit (und dies auch noch
auf einen Schlag, also unter Wegfall der Ratenzahlung)
an die Bank zurückbezahlen, im zweiten Fall kann
der Verbraucher die Bank stattdessen auf die Schrottimmobilie
verweisen.
Es ist unschwer zu erraten, welche Lösung die Banken bevorzugen.
Und wie entscheidet der XI. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof (Bankensenat)
diese Fälle in ständiger Rechtsprechung?
In der Regel zu Gunsten der Banken:
"Im Fall des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages hat der Darlehensgeber
Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages und dessen
marktübliche Verzinsung, auch wenn die Darlehensvaluta dem Darlehensnehmer
nicht unmittelbar zugeflossen, sondern weisungsgemäß auf ein
Treuhänderkonto überwiesen worden ist."
Ausnahmsweise zu Gunsten der Verbraucher:
"Wenn der (...) widerrufene Darlehensvertrag und der finanzierte Fondsbeitritt
ein verbundenes Geschäft (...) bilden, erfordert der Zweck
der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber
nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer
zusteht."
Nach dieser Rechtsprechung des XI. Zivilsenates kommt es also darauf an:
Realkredit oder verbundenes Geschäft?
Davon hängt in den Haustürfällen (fast) alles ab.
Beim verbundenen Geschäft werden der Kreditvertrag und das finanzierte Geschäft
(also der Kaufvertrag oder der Fondsbeitritt) als Einheit behandelt.
Dann hat der Verbraucher gerade nicht das Darlehen "empfangen",
sondern die Schrottimmobilie; er muss dann nach einem
(wirksamen) Widerruf auch nur diese Schrottimmobilie an die Bank
zurückgewähren.
Das Problem: Der XI. Zivilsenat mag anscheinend keine verbundenen Geschäfte.
Deshalb soll gar nie nicht und überhaupt gar nie ein verbundenes Geschäft
vorliegen, wenn es sich bei dem Darlehen um einen sog. Realkredit
handelt. Realkredit bedeutet, dass das Darlehen durch eine sog. Grundpfandrecht
abgesichert ist, d.h. durch eine Hypothek oder eine Grundschuld.
Dumm nur, dass Kredite zur Finanzierung eines Grundstückserwerbs
fast immer durch ein Grundpfandrecht abgesichert werden, dass es sich
hier also regelmäßig um Realkredite handelt.
U.a. das Landgericht Hamburg hat eindrucksvoll nachgewiesen, dass dieser
grundsätzliche Ausschluss des verbundenen Geschäfts bei Realkrediten
und insbesondere die Begrüdung des XI. Zivilsenates
nicht haltbar sind. Das hilft aber nicht weiter, weil sich
der XI. Zivilsenat hierdurch nicht von seiner Linie abbringen
lässt.
Der II. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof hatte die Rechtsfolgen
des Widerrufs noch erheblich verbraucherfreundlicher beurteilt. Das hilft aber
auch nicht (mehr) weiter, weil für die Schrottimmobilien-Fälle inzwischen
nur noch
der XI. Zivilsenat zuständig ist.
Der Europäische Gerichtshof hat deutlich klargestellt,
dass das Ergebnis des XI. Zivilsenates, wonach der Widerruf
des Kreditvertrages in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle
sinnlos bzw. für den Verbraucher sogar nachteilig ist, mit der
EG-Haustürgeschäfte-Richtlinie nicht vereinbar ist.
Dies könnte weiterhelfen, nachdem sich der XI. Zivilsenat zwar einerseits
durch die Urteile des Europäischen Gerichtshofs sogar
"bestätigt" sieht, andererseits aber eben diese Urteile
zum Anlass genommen hat, seine Rechtsprechung in den Schrottimmobilien-Fällen
"zu ergänzen".
Diese Ergänzung der Rechtsprechung betrifft zwar (zumindest auf den ersten Blick)
natürlich nicht den grundsätzliche Ausschluss des verbundenen
Geschäfts bei Realkrediten; dieser Ausschluss ist anscheinend
in Beton gemeißelt und unabänderlich. Der Verbraucher kann jetzt aber
der Bank (auch) solche Schadensersatzansprüche entgegenhalten, die das
aus-Gründen-des-Realkredites-nicht-verbundene-finanzierte-Geschäft
betreffen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, insbesondere wenn die Bank
mit dem Verkäufer / Vermittler
in "institutionalisierter Art und Weise" zusammengewirkt hat.
Außerdem kann gegen die Bank ein Schadensersatzanspruch bestehen,
weil der Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht
nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt wurde.
Die Einzelheiten hierzu sind noch unklar.
Wenn auch dies nicht weiterhilft, dann ist in den Haustürfällen außerdem
zu beachten, dass nicht überall dort, wo Realkredit draufsteht,
auch ein Realkredit drin ist. Um das verbundene Geschäft
auszuschließen, muss der Kredit außerdem
"zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite und deren Zwischenfinanzierung
üblichen Bedingungen" gewährt worden sein (§ 3 Abs.2 Nr.2 VerbrKrG). Diese Bedingungen
sind z.B. dann nicht üblich, wenn die Kreditzinsen die von der
Deutschen Bundesbank für Realkredite ermittelten Streubreitengrenzen deutlich
überschreiten. Dies sollte in jedem Einzelfall
überprüft werden.
Außerdem ist zu klären, an wen das Darlehen ausgezahlt wurde und
wer die Auszahlung veranlasst hat. Wenn der Verbraucher die Bank
nicht selbst zur Auszahlung angewiesen hat, dann sollte geklärt
werden, ob derjenige, der diese Auszahlung veranlasst war, hierzu
überhaupt berechtigt war (siehe hierzu Vollmachtsfälle).
--> Einzelheiten zu den Haustürfällen
Vollmachtsfälle
Der Verbraucher hat den Kreditvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern er
hat hierfür einem Treuhänder eine Vollmacht erteilt.
Dann spricht in den Schrottimmobilien-Fällen einiges dafür, dass die Vollmacht
gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt und deshalb
unwirksam ist. Dann kann auch der Darlehensvertrag
unwirksam sein. Dies hängt insbesondere davon ab, ob sich die Bank
auf den sog. Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht
berufen kann.
--> Einzelheiten zu den Vollmachtsfällen
Schadensersatz
Der Verbraucher wurde bei Abschluss des Kaufvertrages oder des Kreditvertrages über einen
wesentlichen Gesichtspunkt getäuscht oder nicht ausreichend aufgeklärt.
Hier geht es insbesondere darum, ob die Bank eine Aufklärungspflicht
verletzt hat, und/oder ob der Verbraucher evtl. Täuschungshandlungen
des Verkäufers / Vermittlers auch der Bank entgegenhalten kann.
--> Einzelheiten zum Schadensersatz
Verjährung
In allen Schrottimmobilien-Fällen ist außerdem zu beachten,
dass seit 2002 kürzere Verjährungsfristen gelten.
--> Einzelheiten zur Verjährung
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