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Bürgerliches Gesetzbuch
(BGB) - Auszug

 

§§ 535 ff BGB: Mietrecht

-->  Mietrecht aktuell

 




BGB § 535 Übersicht

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
 
 
BGB § 535 Absatz 1


Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zu vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
 
 
 
BGB § 535 Absatz 2


Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu bezahlen.
 
 

 


BGB § 536 Übersicht

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
 
BGB § 536 Absatz 1


Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
 
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.05      
    (Mietminderung nach Bruttomiete)      

  • Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
     
     
     
    BGB § 536 Absatz 2


    Abs.1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
     
     
     
    BGB § 536 Absatz 3


    Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten Abs.1 und Abs.2 entsprechend.
     
     
     
    BGB § 536 Absatz 4


    Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
     
     

     


    BGB § 536a Übersicht

    Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch
    des Mieters wegen eines Mangels

     
     
    BGB § 536a Absatz 1


    Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
     
     
     
    BGB § 536a Absatz 2


    Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

    1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

    2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
     
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.08      
    (In der Regel kein Kostenerstattungsanspruch,      
    wenn der Mieter den Mangel eigenmächtig beseitigt.)      
  •  

     


    BGB § 536b Übersicht

    Kenntnis des Mieters vom Mangel
    bei Vertragsschluss oder Annahme

     
     
    Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu.

    Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

    Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
     
     

     


    BGB § 536c Übersicht

    während der Mietzeit auftretende Mängel;
    Mängelanzeige durch den Mieter

     
     
    BGB § 536c Absatz 1


    Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

    Das gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
     
     
     
    BGB § 536c Absatz 2


    Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus resultierenden Schadens verpflichtet.

    Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

    1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,

    2. nach § 536a Abs.1 Schadensersatz zu verlangen oder

    3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs.3 Satz 1 zu kündigen.
     
     

     


    BGB § 536d Übersicht

    vertraglicher Ausschluss von Rechten
    des Mieters wegen eines Mangels

     
     
    Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
     
     

     


    BGB § 537 Übersicht

    Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
     
     
    BGB § 537 Absatz 1


    Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

    Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
     
     
     
    BGB § 537 Absatz 2


    Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung dere Miete nicht verpflichtet.
     
     

     


    BGB § 538 Übersicht

    Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
     
     
    Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
     
     

     


    BGB § 539 Übersicht

    Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
     
     
    BGB § 539 Absatz 1


    Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a Abs.2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
     
     
     
    BGB § 539 Absatz 2


    Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.
     
     

     


    BGB § 540 Übersicht

    Gebrauchsüberlassung an Dritte
     
     
    BGB § 540 Absatz 1


    Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

    Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
     
     
     
    BGB § 540 Absatz 2


    Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu verteten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
     
     

     


    BGB § 541 Übersicht

    Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
     
     
    Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.
     
     

     


    BGB § 542 Übersicht

    Ende des Mietverhältnisses
     
     
    BGB § 542 Absatz 1


    Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
     
     
     
    BGB § 542 Absatz 2


    Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht

    1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder

    2. verlängert wird.
     
     

     


    BGB § 543 Übersicht

    außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
     
     
    BGB § 543 Absatz 1


    Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

    Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
     
     
     
    BGB § 543 Absatz 2


    Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

    1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

    2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

    3. der Mieter

    a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

    b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Im Fall des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
     
     
     
    BGB § 543 Absatz 3


    Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvetrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

    Dies gilt nicht, wenn

    1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

    2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

    3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Abs.2 Nr.3 in Verzug ist.
     
     
     
    BGB § 543 Absatz 4


    Auf das dem Mieter nach Abs.2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden.

    Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
     
     

     


    BGB § 544 Übersicht

    Vertrag über mehr als 30 Jahre
     
     
    Wird ein Mietvertrag über eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

    Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.
     
     

     


    BGB § 545 Übersicht

      stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses  
     
     
    Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

    Die Frist beginnt

    1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,

    2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
     
     

     


    BGB § 546 Übersicht

    Rückgabepflicht des Mieters
     
     
    BGB § 546 Absatz 1


    Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
     
     
     
    BGB § 546 Absatz 2


    Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
     
     

     


    BGB § 546a Übersicht

    Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
     
     
    BGB § 546a Absatz 1


    Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortüblich ist.
     
     
     
    BGB § 546a Absatz 2


    Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
     
     

     


    BGB § 547 Übersicht

    Erstattung von im voraus entrichteter Miete
     
     
    BGB § 547 Absatz 1


    Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen.

    Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
     
     
     
    BGB § 547 Absatz 2


    Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
     
     

     


    BGB § 548 Übersicht

    Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
     
     
    BGB § 548 Absatz 1


    Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten.

    Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
    Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
     
     
     
    BGB § 548 Absatz 2


    Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
     
     

     


    BGB § 549 Übersicht

    auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
     
     
    BGB § 549 Absatz 1


    Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 - 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 - 577 a etwas anderes ergibt.
     
     
     
    BGB § 549 Absatz 2


    Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 - 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§§ 568 Abs.2, 573 - 573a, 573d Abs.1, §§ 574 - 575, 575a Abs.1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

    1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

    2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,

    3. Wohnraum, den eine juristische Personen des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
     
     
     
    BGB § 549 Absatz 3


    Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 557 - 561 sowie die §§ 573 - 573a, 573d Abs.1 und §§ 575, 575a Abs.1, §§ 577, 577a nicht.
     
     

     


    BGB § 550 Übersicht

    Form des Mietvertrags
     
     
    Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er auf unbestimmte Zeit.

    Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
     
     

     


    BGB § 551 Übersicht

    Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten  
     
    BGB § 551 Absatz 1


    Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Abs.3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
     
     
     
    BGB § 551 Absatz 2


    Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.06.03      
    (unwirksame Fälligkeitsvereinbarung)      

  • Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
     
     
     
    BGB § 551 Absatz 3


    Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

    Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.

    In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.12.07      
    (Nachweispflicht des Vermieters /      
    Zurückbehaltungsrecht des Mieters)      
  • Sie erhöhen die Sicherheit.

    Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
     
     
     
    BGB § 551 Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 552 Übersicht

    Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters
     
     
    BGB § 552 Absatz 1


    Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts (§ 539 Abs.2) durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.
     
     
     
    BGB § 552 Absatz 2


    Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.
     
     

     


    BGB § 553 Übersicht

    Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
     
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.11.05      
    (Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis)      
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.11.03      
    (Lebensgefährte als "Untermieter")      
  •  
    BGB § 553 Absatz 1


    Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.

    Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
     
     
     
    BGB § 553 Absatz 2


    Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
     
     
     
    BGB § 553 Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 554 Übersicht

    Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
     
     
    BGB § 554 Absatz 1


    Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
     
     
     
    BGB § 554 Absatz 2


    Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.

    Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

    Dabei sind inbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

    Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
     
     
     
    BGB § 554 Absatz 3


    Bei Maßnahmen nach Abs.2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

    Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

    Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
     
     
     
    BGB § 554 Absatz 4


    Aufwendung, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Abs.1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen.

    Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
     
     
     
    BGB § 554 Absatz 5


    Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 - 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 554a Übersicht

    Barrierefreiheit
     
     
    BGB § 554a Absatz 1


    Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat.

    Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt.

    Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.
     
     
     
    BGB § 554a Absatz 2


    Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. § 551 Abs.3 und 4 gilt entsprechend.
     
     
     
    BGB § 554a Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters von Abs.1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 555 Übersicht

    Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe
     
     
    Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 556 Übersicht

    Vereinbarungen über Grundmiete und Betriebskosten

           § 556 Abs.1 neu seit  01.01.07 
     
    BGB § 556 Absatz 1


    Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.

    Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebädes, der Nebengäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

    Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S.2346,2347) fort.

    Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
     
     
     
    BGB § 556 Absatz 2


    Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
     
     
     
    BGB § 556 Absatz 3


    Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

    Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

    Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
    Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.

    Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

    Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
     
     
     
    BGB § 556 Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters von Abs.1, Abs.2 Satz 2 oder Abs.3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 556a Übersicht

    Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
     
     
    BGB § 556a Absatz 1


    Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

    Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach dem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
     
     
     
    BGB § 556a Absatz 2


    Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

    Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.

    Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
     
     
     
    BGB § 556a Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters von Abs.2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 556b Übersicht

    Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
     
     
    BGB § 556b Absatz 1


    Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
     
     
     
    BGB § 556b Absatz 2


    Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 557 Übersicht

    Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
     
     
    BGB § 557 Absatz 1


    Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
     
     
     
    BGB § 557 Absatz 2


    Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
     
     
     
    BGB § 557 Absatz 3


    Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 - 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
     
     
     
    BGB § 557 Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 557a Übersicht

    Staffelmiete
     
     
    BGB § 557a Absatz 1


    Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
     
     
     
    BGB § 557a Absatz 2


    Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

    Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 - 559b ausgeschlossen.
     
     
     
    BGB § 557a Absatz 3


    Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

    Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig.
     
     
     
    BGB § 557a Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 557b Übersicht

    Indexmiete
     
     
    BGB § 557b Absatz 1


    Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
     
     
     
    BGB § 557b Absatz 2


    Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 - 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

    Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

    Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
     
     
     
    BGB § 557b Absatz 3


    Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.

    Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.

    Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
     
     
     
    BGB § 557b Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 558 Übersicht

    Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
     
     
    BGB § 558 Absatz 1


    Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

    Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

    Erhöhungen nach den §§ 559 - 560 werden nicht berücksichtigt.
     
     
     
    BGB § 558 Absatz 2


    Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

    Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
     
     
     
    BGB § 558 Absatz 3


    Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 - 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).
     
     
     
    BGB § 558 Absatz 4


    Die Kappungsgrenze gilt nicht,

    1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

    2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

    Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.

    Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichzahlung nach §§ 34 - 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
     
     
     
    BGB § 558 Absatz 5


    Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs.1 mit 11 % des Zuschusses.
     
     
     
    BGB § 558 Absatz 6


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 558a Übersicht

    Form und Begründung der Mieterhöhung
     
     
    BGB § 558a Absatz 1


    Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
     
     
     
    BGB § 558a Absatz 2


    Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

    1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

    2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

    3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

    4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
     
     
     
    BGB § 558a Absatz 3


    Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs.1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs.2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
     
     
     
    BGB § 558a Absatz 4


    Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

    Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs.3 oder § 558d Abs.2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
     
     
     
    BGB § 558a Absatz 5


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 558b Übersicht

    Zustimmung zur Mieterhöhung
     
     
    BGB § 558b Absatz 1


    Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
     
     
     
    BGB § 558b Absatz 2


    Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.

    Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
     
     
     
    BGB § 558b Absatz 3


    Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben.

    Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
     
     
     
    BGB § 558b Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 558c Übersicht

    Mietspiegel
     
     
    BGB § 558c Absatz 1


    Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
     
     
     
    BGB § 558c Absatz 2


    Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
     
     
     
    BGB § 558c Absatz 3


    Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
     
     
     
    BGB § 558c Absatz 4


    Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.

    Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
     
     
     
    BGB § 558c Absatz 5


    Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.
     
     

     


    BGB § 558d Übersicht

    qualifizierter Mietspiegel
     
     
    BGB § 558d Absatz 1


    Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
     
     
     
    BGB § 558d Absatz 2


    Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.

    Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.

    Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
     
     
     
    BGB § 558d Absatz 3


    Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
     
     

     


    BGB § 558e Übersicht

    Mietdatenbank
     
     
    Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
     
     

     


    BGB § 559 Übersicht

    Mieterhöhung bei Modernisierung
     
     
    BGB § 559 Absatz 1


    Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
     
     
     
    BGB § 559 Absatz 2


    Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
     
     
     
    BGB § 559 Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 559a Übersicht

    Anrechnung von Drittmitteln
     
     
    BGB § 559a Absatz 1


    Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
     
     
     
    BGB § 559a Absatz 2


    Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.

    Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens.

    Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen.

    Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
     
     
     
    BGB § 559a Absatz 3


    Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich.

    Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
     
     
     
    BGB § 559a Absatz 4


    Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
     
     
     
    BGB § 559a Absatz 5


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 559b Übersicht

    Geltendmachung der Erhöhung;
    Wirkung der Erhöhungserklärung

     
     
    BGB § 559b Absatz 1


    Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären.

    Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.
     
     
     
    BGB § 559b Absatz 2


    Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

    Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs.3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte.
     
     
     
    BGB § 559b Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 560 Übersicht

    Veränderungen von Betriebskosten
     
     
    BGB § 560 Absatz 1


    Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.

    Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
     
     
     
    BGB § 560 Absatz 2


    Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

    Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
     
     
     
    BGB § 560 Absatz 3


    Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen.

    Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
     
     
     
    BGB § 560 Absatz 4


    Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
     
     
     
    BGB § 560 Absatz 5


    Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
     
     
     
    BGB § 560 Absatz 6


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 561 Übersicht

      Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung  
     
     
    BGB § 561 Absatz 1


    Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

    Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
     
     
     
    BGB § 561 Absatz 2


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 562 Übersicht

    Umfang des Vermieterpfandrechts
     
     
    BGB § 562 Absatz 1


    Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters.

    Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
     
     
     
    BGB § 562 Absatz 2


    Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
     
     

     


    BGB § 562a Übersicht

    Erlöschen des Vermieterpfandrechts
     
     
    Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt.

    Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.
     
     

     


    BGB § 562b Übersicht

    Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch
     
     
    BGB § 562b Absatz 1


    Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen.

    Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.
     
     
     
    BGB § 562b Absatz 2


    Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen.

    Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.
     
     

     


    BGB § 562c Übersicht

    Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung
     
     
    Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden.

    Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.
     
     

     


    BGB § 562d Übersicht

    Pfändung durch Dritte
     
     
    Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber das Pfandrecht nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden.
     
     

     


    BGB § 563 Übersicht

    Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
     
     
    BGB § 563 Absatz 1


    Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
     
     
     
    BGB § 563 Absatz 2


    Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt.

    Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt.

    Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt.

    Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
     
     
     
    BGB § 563 Absatz 3


    Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

    Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend.

    Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
     
     
     
    BGB § 563 Absatz 4


    Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
     
     
     
    BGB § 563 Absatz 5


    Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 563a Übersicht

    Fortsetzung mit überlebenden Mietern
     
     
    BGB § 563a Absatz 1


    Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
     
     
     
    BGB § 563a Absatz 2


    Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
     
     
     
    BGB § 563a Absatz 3


    Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 563b Übersicht

    Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung
     
     
    BGB § 563b Absatz 1


    Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner.

    Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.
     
     
     
    BGB § 563b Absatz 2


    Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.
     
     
     
    BGB § 563b Absatz 3


    Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheitsleistung verlangen.
     
     

     


    BGB § 564 Übersicht

    Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben;
    außerordentliche Kündigung

     
     
    Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt.

    In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
     
     

     


    BGB § 565 Übersicht

    gewerbliche Weitervermietung
     
     
    BGB § 565 Absatz 1


    Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein.

    Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
     
     
     
    BGB § 565 Absatz 2


    Die §§ 566a - 566e gelten entsprechend.
     
     
     
    BGB § 565 Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 566 Übersicht

    Kauf bricht nicht Miete
     
     
    BGB § 566 Absatz 1


    Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
     
     
     
    BGB § 566 Absatz 2


    Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.

    Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
     
     

     


    BGB § 566a Übersicht

    Mietsicherheit
    -->  Infos zur Mietkaution      
     
     
    Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein.

    Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
     
     

     


    BGB § 566b Übersicht

    Vorausverfügung über die Miete
     
     
    BGB § 566b Absatz 1


    Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht.

    Geht das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.
     
     
     
    BGB § 566b Absatz 2


    Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.
     
     

     


    BGB § 566c Übersicht

    Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
     
     
    Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt.

    Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.

    Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.
     
     

     


    BGB § 566d Übersicht

    Aufrechnung durch den Mieter
     
     
    Soweit die Entrichtung der Miete an den Vermieter nach § 566c dem Erwerber gegenüber wirksam ist, kann der Mieter gegen die Mietforderung des Erwerbers eine ihm gegen den Vermieter zustehende Forderung aufrechnen.

    Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete fällig geworden ist.
     
     

     


    BGB § 566e Übersicht

    Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
     
     
    BGB § 566e Absatz 1


    Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.
     
     
     
    BGB § 566e Absatz 2


    Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.
     
     

     


    BGB § 567 Übersicht

    Belastung des Wohnraums durch den Vermieter
     
     
    Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter mit dem Recht eines Dritten belastet, so sind die §§ 566 - 566e entsprechend anzuwenden, wenn durch die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

    Wird der Mieter durch die Ausübung des Rechts in dem vertragsgemäßen Gebrauch beschränkt, so ist der Dritte dem Mieter gegenüber verpflichtet, die Ausübung zu unterlassen, soweit sie den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen würde.
     
     

     


    BGB § 567a Übersicht

    Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums
     
     
    Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert oder mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung der vertragsgemäße Gebrauch dem Mieter entzogen oder beschränkt wird, so gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs.1 und des § 567, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat.
     
     

     


    BGB § 567b Übersicht

    Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber
     
     
    Wird der vermietete Wohnraum von dem Erwerber weiterveräußert oder belastet, so sind § 566 Abs.1 und die §§ 566a - 567a entsprechend anzuwenden.

    Erfüllt der neue Erwerber die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten nicht, so haftet der Vermieter dem Mieter nach § 566 Abs.2.
     
     

     


    BGB § 568 Übersicht

    Form und Inhalt der Kündigung
     
     
    BGB § 568 Absatz 1


    Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
     
     
     
    BGB § 568 Absatz 2


    Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 - 574b rechtzeitig hinweisen.
     
     

     


    BGB § 569 Übersicht

    außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
     
     
    BGB § 569 Absatz 1


    Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs.1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

    Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
     
     
     
    BGB § 569 Absatz 2


    Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs.1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
     
     
     
    BGB § 569 Absatz 3


    Ergänzend zu § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

    1. Im Falle des § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

    2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs.1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
     
    dies gilt nur für fristlose Kündigung,      
    ordentliche Kündigung kann wirksam bleiben      
    -->  Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.04      
     
    Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

    3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 - 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
     
     
     
    BGB § 569 Absatz 4


    Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
     
     
     
    BGB § 569 Absatz 5


    Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 - 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam.

    Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
     
     

     


    BGB § 570 Übersicht

    Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts
     
     
    Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu.
     
     

     


    BGB § 571 Übersicht

    weiterer Schadensersatz bei
    verspäteter Rückgabe von Wohnraum

     
     
    BGB § 571 Absatz 1


    Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs.2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat.

    Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert.

    Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
     
     
     
    BGB § 571 Absatz 2


    Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
     
     
     
    BGB § 571 Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 572 Übersicht

    vereinbartes Rücktrittsrecht;
    Mietverhältnis unter auflösender Bedingung

     
     
    BGB § 572 Absatz 1


    Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.
     
     
     
    BGB § 572 Absatz 2


    Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.
     
     

     


    BGB § 573 Übersicht

    ordentliche Kündigung des Vermieters
     
     
    BGB § 573 Absatz 1


    Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

    Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
     
     
     
    BGB § 573 Absatz 2


    Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
  • zur "Anbietpflicht" des Vermieters (Ersatzwohnung):      

  • --> Bundesgerichtshof, Urteile vom 09.07.03      
  • Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist:      

  • --> Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.11.05      
    oder

    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
     
     
     
    BGB § 573 Absatz 3


    Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
     
     
     
    BGB § 573 Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 573a Übersicht

    erleichterte Kündigung des Vermieters
     
     
    BGB § 573a Absatz 1


    Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf.

    Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
     
     
     
    BGB § 573a Absatz 2


    Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs.2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
     
     
     
    BGB § 573a Absatz 3


    In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
     
     
     
    BGB § 573a Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 573b Übersicht

    Teilkündigung des Vermieters
     
     
    BGB § 573b Absatz 1


    Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,

    1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder

    2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
     
     
     
    BGB § 573b Absatz 2


    Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
     
     
     
    BGB § 573b Absatz 3


    Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
     
     
     
    BGB § 573b Absatz 4


    Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
     
     
     
    BGB § 573b Absatz 5


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 573c Übersicht

    Fristen der ordentlichen Kündigung
     
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.03      

  • (Kündigungsfristen in Altverträgen gelten weiter)      
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.12.03      
    Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.06.04      

  • (Ausschluss des Kündigungsrechts ist wirksam)      
     
    BGB § 573c Absatz 1


    Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

    Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.
     
     
     
    BGB § 573c Absatz 2


    Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
     
     
     
    BGB § 573c Absatz 3


    Bei Wohnraum nach § 549 Abs.2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
     
     
     
    BGB § 573c Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
    Ausschluss des Kündigungsrechts ist wirksam      
    -->  Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.06.04      
    -->  Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.12.03      
     
     

     


    BGB § 573d Übersicht

    außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
     
     
    BGB § 573d Absatz 1


    Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.
     
     
     
    BGB § 573d Absatz 2


    Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs.2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs.1 Satz 2 findet keine Anwendung.
     
     
     
    BGB § 573d Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 574 Übersicht

    Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
     
     
    BGB § 574 Absatz 1


    Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

    Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
     
     
     
    BGB § 574 Absatz 2


    Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
     
     
     
    BGB § 574 Absatz 3


    Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs.3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
     
     
     
    BGB § 574 Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 574a Übersicht

    Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
     
     
    BGB § 574a Absatz 1


    Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

    Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
     
     
     
    BGB § 574a Absatz 2


    Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt.

    Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
     
     
     
    BGB § 574a Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 574b Übersicht

    Form und Frist des Widerspruchs
     
     
    BGB § 574b Absatz 1


    Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären.

    Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
     
     
     
    BGB § 574b Absatz 2


    Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

    Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
     
     
     
    BGB § 574b Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 574c Übersicht

    weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses
    bei unvorhergesehenen Umständen

     
     
    BGB § 574c Absatz 1


    Ist aufgrund der §§ 574 - 574b durch Einigung oder Urteil bestimmt worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter dessen weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.
     
     
     
    BGB § 574c Absatz 2


    Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

    Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 verlangen; unerhebliche Veränderungen bleiben außer Betracht.
     
     
     
    BGB § 574c Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 575 Übersicht

    Zeitmietvertrag
     
     
    BGB § 575 Absatz 1


    Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

    1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

    2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

    3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

    und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
     
     
     
    BGB § 575 Absatz 2


    Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.

    Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
     
     
     
    BGB § 575 Absatz 3


    Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

    Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

    Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
     
     
     
    BGB § 575 Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    -->  Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.12.03:      
    (befristeter) Verzicht auf Kündigungsrecht ist wirksam      
     
     

     


    BGB § 575a Übersicht

    außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
     
     
    BGB § 575a Absatz 1


    Kann ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.
     
     
     
    BGB § 575a Absatz 2


    Die §§ 574 - 574c gelten entsprechend mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann.
     
     
     
    BGB § 575a Absatz 3


    Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs.2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist).

    § 573a Abs.1 Satz 2 findet keine Anwendung.
     
     
     
    BGB § 575a Absatz 4


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 576 Übersicht

    Fristen der ordentlichen Kündigung
    bei Werkmietwohnungen

     
     
    BGB § 576 Absatz 1


    Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Abs.1 Satz 2 mit folgenden Fristen kündigen:

    1. bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als 10 Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird;

    2. spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.
     
     
     
    BGB § 576 Absatz 2


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 576a Übersicht

    Besonderheiten des Widerspruchsrechts
    bei Werkmietwohnungen

     
     
    BGB § 576a Absatz 1


    Bei der Anwendung der §§ 574 - 574c auf Werkmietwohnungen sind auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.
     
     
     
    BGB § 576a Absatz 2


    Die §§ 574 - 574c gelten nicht, wenn

    1. der Vermieter nach § 576 Abs.1 Nr. 2 gekündigt hat;

    2. der Mieter das Dienstverhältnis gelöst hat, ohne dass ihm von dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeter Anlass dazu gegeben war, oder der Mieter durch sein Verhalten dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeten Anlass zur Auflösung des Dienstverhältnisses gegeben hat.
     
     
     
    BGB § 576a Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 576b Übersicht

    entsprechende Geltung des Mietrechts
    bei Werkdienstwohnungen

     
     
    BGB § 576b Absatz 1


    Ist Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen, so gelten für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
     
     
     
    BGB § 576b Absatz 2


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 577 Übersicht

    Vorkaufsrecht des Mieters
     
     
    BGB § 577 Absatz 1


    Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.

    Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

    Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
     
     
     
    BGB § 577 Absatz 2


    Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
     
     
     
    BGB § 577 Absatz 3


    Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
     
     
     
    BGB § 577 Absatz 4


    Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs.1 oder 2 eintreten.
     
     
     
    BGB § 577 Absatz 5


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 577a Übersicht

    Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
     
     
    BGB § 577a Absatz 1


    Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs.2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
     
     
     
    BGB § 577a Absatz 2


    Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind.

    Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
     
     
     
    BGB § 577a Absatz 3


    Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
     
     

     


    BGB § 578 Übersicht

    Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
     
     
    BGB § 578 Absatz 1


    Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 - 562d, 566 - 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
     
     
     
    BGB § 578 Absatz 2


    Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs.1, § 554 Abs.1 - 4 und § 569 Abs.2 entsprechend anzuwenden.

    Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs.1 entsprechend.
     
     

     


    BGB § 578a Übersicht

    Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe
     
     
    BGB § 578a Absatz 1


    Die Vorschriften der §§ 566, 566 a, 566e - 567b gelten im Falle der Veräußerung oder Belastung eines im Schiffsregister eingetragenen Schiffs entsprechend.
     
     
     
    BGB § 578a Absatz 2


    Eine Verfügung, die der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete getroffen hat, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, ist dem Erwerber gegenüber wirksam.

    Das Gleiche gilt für ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete; ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.

    § 566d gilt entsprechend.
     
     

     


    BGB § 579 Übersicht

    Fälligkeit der Miete
     
     
    BGB § 579 Absatz 1


    Die Miete für ein Grundstück, ein im Schiffsregister eingetragenes Schiff und für bewegliche Sachen ist am Ende der Mietzeit zu entrichten.

    Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.

    Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten.
     
     
     
    BGB § 579 Absatz 2


    Für Mietverhältnisse über Räume gilt § 556b Abs.1 entsprechend.
     
     

     


    BGB § 580 Übersicht

    außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
     
     
    Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.
     
     

     


    BGB § 580a Übersicht

    Kündigungsfristen
     
     
    BGB § 580a Absatz 1


    Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,

    1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;

    2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;

    3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.
     
     
     
    BGB § 580a Absatz 2


    Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
     
     
     
    BGB § 580a Absatz 3


    Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig,

    1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;

    2. wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.
     
     
     
    BGB § 580a Absatz 4


    Absatz 1 Nr.3, Absatz 2 und 3 Nr.2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.