|
Gesetzliche Regelung zur Mietkaution: § 551 BGB
(alte Fassung bis 31.08.01: § 550b BGB)
Der Mieter muss nur dann eine Kaution bezahlen, wenn dies im Mietvertrag
(oder in einem Zusatz zum Mietvertrag)
vereinbart ist.
Die Kaution darf höchstens 3 Monatsmieten betragen.
Zahlungen auf Nebenkosten sind dabei nicht mitzurechnen.
Eine höhere Kaution kann nicht vereinbart werden.
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in 3 Monatsraten zu bezahlen.
Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Eine abweichende Vereinbarung, nach der die gesamte Kaution sofort zu bezahlen ist,
ist unwirksam. Umstritten ist, ob dann die gesamte
Kautionsvereinbarung unwirksam ist oder nur die Fälligkeitvereinbarung.
BGH, Urteil vom 25.06.03: Kautionsvereinbarung bleibt wirksam
Der Vermieter muss die Kaution (getrennt von seinem eigenen Vermögen) anlegen.
Der Mieter kann vom Vermieter einen Nachweis darüber verlangen, dass dieser
die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat. Verweigert der Vermieter
den Nachweis, dann darf der Mieter die laufende Miete
bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückhalten.
BGH, Urteil vom 20.12.07
Allerdings muss der Mieter die zurückgehaltene Miete nachzahlen, wenn der Vermieter
nachweist, dass er die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat.
Nach neuerer Rechtsprechung unterliegt der Anspruch des Vermieters
auf Zahlung der Kaution der gewöhnlichen Verjährung.
Kammergericht Berlin, Beschluss vom 03.03.08
(22 W 2/08; NJW-RR 2008, 1182)
Landgericht Darmstadt, Urteil vom 07.03.07
(4 O 529/06; NJW-RR 2007, 1516)
Der Anspruch des Vermieters verjährt demnach am Ende des dritten Jahres
nach Fälligkeit der Kaution. War die Kaution also z.B.
im September 2005 zu bezahlen, dann ist der Anspruch
am 31.12.2008 verjährt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Kaution
abrechnen und diese ggf. an den Mieter zurückbezahlen.
Abrechnungsfrist: 3 - 6 Monate.
Eigentümerwechsel während des Mietverhältnisses:
§ 566a BGB
Der Mieter kann/muss die Kaution (nach Beendigung des Mietverhältnisses)
vorrangig vom neuen Vermieter verlangen.
Der alte Vermieter haftet (nur dann)
für die Kaution, wenn sie vom neuen Vermieter nicht
"zu erlangen" ist.
Sonderregelung für preisgebundenen Wohnraum: § 9 Abs.5 WoBindG
Eine Kaution kann nur dann vereinbart werden, wenn sie dazu bestimmt ist,
Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden
an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.
| 
