Gesetzliche Regelung zur Nebenkostenabrechnung: § 556 Abs.3 BGB

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Urteile zur Nebenkostenabrechnung (Leitsätze):

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.05:
  Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
  
  

  Anmerkung: Bei einer verspäteten Abrechnung des Vermieters ist nur eine Nachforderung auf die Nebenkosten ausgeschlossen (§ 556 Abs.3 BGB). Das bedeutet: Auch im beendeten Mietverhältnis kann der Mieter seine Vorauszahlungen nur vorläufig zurückfordern. Wenn der Vermieter (nachträglich) eine Abrechnung erteilt, dann hat er (der Vermieter) Anspruch auf die tatsächlich angefallenen Nebenkosten, allerdings nur bis zur Höhe der (im Abrechnungszeitraum geschuldeten) Vorauszahlungen.

   
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.06:
  In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs.1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005,1499).
   
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.06:
  Der sich aus § 812 Abs.1 Satz 1 Alt.1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs.3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs.2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.
   
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.11.04:

  1.	Die Frist des § 556 Abs.3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
  2.	Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
  3.	Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs.3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.02.07:
  Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
   
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.07.06:
  Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs.3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
   
• Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.05.06:
  Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken.
   
• Bundesgerichtshof, Beschluss vom 08.03.06:
  

  1.

  Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

  2.	Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

   

  Aber: Der Mieter hat jedenfalls Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter (oder bei einem Vertreter des Vermieters, z.B Hausverwaltung). Wenn dem Mieter diese Einsichtnahme beim Vermieter nicht zumutbar ist (insbesondere wegen weiter Entfernung), dann kann auch ein Anspruch auf Überlassung von Kopien der Belege bestehen.

   

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